נתנאל סלע
A
A
A
A
יצירת קשר
שילחו הודעה ונציג יחזור אליכם בהקדם
שאלות מקרקעין

שאלות מקרקעין

שאלות מקרקעין

אני מעוניין למכור/לקנות דירה. האם אני חייב להיות מיוצג ע"י עורך דין?
אין חובה שכזו. אולם מכיוון שלמכירת/ קנית דירה היבטים רבים, כגון היבטים משפטיים, תכנוניים, היבט מיסוי, וכו', יהיה נכון להיות מיוצג ע"י עו"ד. בנוסף, חשוב מאוד לבצע מספר בדיקות קריטיות כגון: מה מצב הזכויות בנכס, מי הבעלים הרשום, האם יש עיקולים, שיעבודים וכו'.
מה זה נסח טאבו?
"הטאבו" הוא בעצם לשכת רישום המקרקעין. נסח הטאבו הוא למעשה מעין תעודת הזהות המשפטית של הדירה. בנסח מצוינים הזכויות של המוכרים, מצב החובות על הדירה, וכו'. נסח טאבו מקורי מהווה ראיה מוחלטת למצבה המשפטי של הדירה (וזאת בניגוד לנסח שהוצא מהאינטרנט).
האם כדאי לחתום על זיכרון דברים?
ככלל, זיכרון דברים הוא חוזה מחייב. יש להיזהר בטרם חותמים על זיכרון דברים, בטרם התייעצתם אם עורך דין, ובטרם נבדקו הזכויות של הדירה, וכול שאר הבדיקות הרלוונטיות.
חתמתי על זיכרון דברים בגין מכירת דירתי. האם זה חוזה מחייב?
ברמת העיקרון אכן כן. אולם צריכים לבדוק האם מתקיימים בו מספר תנאים, כגון האם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, מסוימות ועוד. כלומר, יש לבדוק האם הצדדים אכן התכוונו כי זיכרון הדברים יהיה מחייב, האם זיכרון הדברים היה רק שלב בדרך לחוזה האמיתי. האם נכללו בזיכרון הדברים הפרטים המהותיים לעסקה.ועל כן לאור מורכבות הדברים, מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים בטרם היוועצות עם עו"ד
מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בנסח הטאבו בדבר התחייבות בכתב של בעל המקרקעין לעשות עסקה במקרקעין, או להימנע מלעשות עסקה.להערת האזהרה יש שתי מטרות. האחת, למנוע מבעל המקרקעין לעסות עסקה במקרקעין הסותרת את תוכן הערת האזהרה, והשנייה היא להודיע ולהזהיר את כל מי שמתעניין במקרקעין, כי ישנה התחייבות של בעל המקרקעין לעשות עסקה במקרקעין, או להימנע מלעשות עסקה.
מה זה מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על השבח שנצבר על הנכס. כלומר על ההפרש במחיר בין יום הקנייה ליום המכירה.
ככלל מס זה חל על המוכר. אולם ישנם מקרים רבים בהם יחול על המוכר פטור ממס זה. כגון: במקרה של מכירת דירה יחידה לאחר 18 חודשים. מומלץ להתייעץ בנושא זה עם עורך דין.
כיצד ניתן לערער על שומת מס שבח?
ניתן להגיש השגה בכתב למנהל מס שבח. אם המנהל לא קיבל את ההשגה, ניתן לערור לוועדת הערר המחוזית. אם וועדת הערר לא קיבלה את הערר, ניתן לפנות תוך 45 יום לבית המשפט העליון, אולם רק בבעיה משפטית.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא היטל הנגבה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ומוטל על הנכס בגין כל דבר שגרם להשבחתו של הנכס. כגון, זכויות בנייה שנוספו לנכס, שינוי בתוכנית המתאר וכו'. יש לציין כי לרוב ההיטל הוא בגובה מחצית מההשבחה.
הוטל עליי היטל השבחה. לדעתי גובה ההיטל לא נכון. מה ביכולתי לעשות?
ניתן להגיש ערר לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. אם גם הליך זה אינו מביא לתוצאה הרצויה, ניתן להגיש ערעור מינהלי לבית המשפט לעניינים מינהליים.
מה זה דמי היוון?
היוון הוא למעשה תשלום חד פעמי לרשות מקרקעי ישראל בגין תקופת החכירה מהרשות.
האם עורך דין יכול לייצג גם קונה וגם מוכר?
כאשר מדובר בהסכם מכר, עורך הדין יכול לייצג את שני הצדדים להסכם. עם זאת, נקבע בפסיקה שבמקרים מסוימים, בהם קיים ניגוד אינטרסים, אין עורך הדין יכול לייצג את שני הצדדים, הסכם מכר אינו נמנה בין המקרים הללו.
אדם שהשכיר ממני את דירתי, נשאר חייב לי סכום כסף. מה עליי לעשות?
יש לתבוע בבימ"ש. על פי רוב, תביעות שכאלה יוגשו בסדר דין מקוצר. שהינו ההליך המתאים ביותר לסוג תביעות שכזה.
אני משכיר לאחי דירה. האם הסכם השכירות חייב להיות בכתב?
שכירות עד 5 שנים אינה טעונה מסמך בכתב. אולם עדיין כדאי מאוד ורצוי שכל שכירות תהיה עם מסמך כתוב. בנוסף, ניתן יהיה לרשום בטאבו שכירות שעולה על 10 שנים.
הייתי מעורב בעסקת מכר, בה חלק מהכספים נשארו אצל עורך הדין בנאמנות. כיצד על עורך הדין לנהוג בכספים אלו, שהרי הם אינם שלו?
עורך הדין מחויב לפתוח חשבון נאמנות עבור כספים אילו. הוא אינו רשאי להחזיק כסף זה בחשבונו הפרטי. עורך הדין חייב להשקיע את הכספים בדרך שיורה לו הלקוח. במידה ולא קיבל הוראות באשר לדרך בה עליו להשקיע את הכספים, אזי עליו להשקיע את הכסף בצורה סולידית, תוך שמירה על ערך הכסף. מובן שגם הפירות שיישאו כספים אילו, שייכים ללקוח.
אנו זוג מבוגרים, וברצוננו לבנות בבניין שבו אנו מתגוררים מעלית. חלק מהדיירים מתנגדים. מה ביכולתנו לעשות?
בעלי הדירות שבבעלותם 2/3 מהדירות בבית המשותף יכולים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית. בעלי הדירות הרוצים את התקנת המעלית יישאו בהוצאות. בעלי דירות הקרקע, הגם שהם נמנים על הרוצים בהקמת המעלית, רשאים שלא להשתתף בהוצאות התקנתה. אולם כל בעלי הדירות מבלי יוצא מהכלל, יהיו חייבים להשתתף בהוצאות השוטפות בגין החזקת המעלית.
האם ניתן להרחיב את דירתנו על חשבון הגינה המשותפת?
ניתן, אך על מנת לבצע מהלך שכזה, נדרש רוב של 3/4 מבעלי הדירות שמחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף המוצמד לדירותיהם/
השכן שלי התחיל לבנות בדירתו, ללא היתר. מה עליי לעשות?
באפשרותך לפנות לבית משפט השלום, ולבקש צו מניעה. עד להכרעה סופית בעניין, כמובן שביכולתך לתבוע פיצוי כספי בגין נזקים כספיים שנגרמו לך ככול שאכן נגרמו.
אני רוצה לפנות דייר שיושב אצלי בנכס מכוח חוק הגנת הדייר. מה עליי לעשות?
עליך לפנות לבית משפט השלום שבתחומו נמצא הנכס, בתביעה לפינוי המקרקעין.
אני מעוניין להשכיר את דירתי. מה יש לכלול בחוזה שכירות?
ראשית מומלץ מאוד לעשות חוזה אצל עו"ד, שיידע לשמור ולהגן על זכויות הצדדים להסכם השכירות. בחוזה יש לכלול את מיקומו של הנכס, תיאור המושכר, שמות הצדדים, מצב המושכר, סכום השכירות, תקופת השכירות, האם קיימת אופציה להארכת השכירות, תקופות התשלום (חודשי, שנתי, וכו'), התחייבויות המשכיר, התחייבויות השוכר, בטחונות ועוד.
רכשתי נכס, ובטרם נרשמה הערת אזהרה לטובתי, הוטל עיקול על הנכס. מה עליי לעשות?
בפסיקה נקבע ("הלכת אהרונוב") כי בעל הזכות החוזית, דהיינו אתה, בתנאי ששילמת סכום ניכר בגין רכישת הנכס, תגבר על מטיל העיקול, וזאת למרות שטרם נרשמה הערת אזהרה לטובתך.
חתמתי חוזה למכירת דירתי ובטעות לא נקבע בחוזה מי אחראי על תשלום המיסים?
במקרה שכזה ייתכן ויש לפנות לבית המשפט לקבלת הכרעתו לגבי מי חב בתשלום המיסים המתבקשים. ככלל, בית המשפט יכריע בד"כ על פי הנוהג, ו/או ינסה להתחקות אחר כוונת הצדדים לחוזה. בד"כ מס רכישה יחול על הקונה, ומס שבח, ככול שיש, יחול על המוכר.
יש ברשותי דירה שלי וקיבלתי דירה בירושה. אני מעוניין למכור אותה. האם יחול עליי מס כלשהו?
ככלל, לעניינן המיסוי, במכירת דירה שהתקבלה בירושה, המוכר נכנס בנעלי המוריש. דהיינו, בודקים את המצב אילו המוריש היה בחיים, האם היה חייב במס. אם כן, אזי גם היורש יחויב במס, ואם לאו אזי גם היורש יהיה פטור מתשלום המס. כמובן שצריך גם לבדוק את הקשר בין המוריש ליורש. כל מה שנאמר לעיל מתייחס למצב בו המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא, או בן זוג של צאצא של המוריש.
גם לכם יש שאלה?
כתבו לנו ונחזיר לכם תשובה בהקדם

כל המידע המוצג באתר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית, מכול סוג שהוא. האתר ו/או בעל האתר ו/או עורך האתר ו/או כל מאן דהוא שיש לו נגיעה כלשהיא לאתר זה,  אינם נושאים באחריות מקצועית ו/או משפטית,  כלשהי כלפי הקוראים ו/או הגולשים, ו/או המשתמשים באתר, והנסמכים על הכתוב באתר, ואלה נדרשים לקבל ייעוץ מקצועי ו/או משפטי לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים והכתובים באתר.